Nhiều gia chủ khi muốn làm nhà nhưng không biết xây nhà bắt đầu từ đâu? Và làm như thế nào để có được ngôi nhà hoàn chỉnh, ưng ý mà không tốn nhiều thời gian, tiền bạc, chi phí phát sinh. Chúng tôi sẽ chia sẻ những kinh nghiệm đúc kết được, hy vọng giúp ích một phần cho các gia chủ.

Có 4 bước cần phải thực hiện như sau:

1. Tìm đơn vị tư vấn thiết kế
2. Thiết kế
3. Chọn nhà thầu
4. Giám sát quá trình xây dựng và vận hành căn nhà

Xây nhà nên bắt đầu từ đâu để tối ưu chi phí, thời gian thi công

1. Tìm đơn vị tư vấn thiết kế

Xây nhà bắt đầu từ đâu? Thiết kế đóng vai trò cực kì quan trọng trong xây dựng. Bởi thiết kế giúp chủ đầu tư hình dung được không gian kiến trúc và nội thất trong căn nhà của mình. Tất cả được thể hiện rõ ràng trên bản vẽ 2D và 3D. Vậy tìm đơn vị thiết kế thế nào là phù hợp? Mỗi công ty có mỗi phong cách kiến trúc và nội thất riêng biệt, có công ty đi theo xu hướng hiện đại, có công ty sẽ chọn theo phong cách bán cổ điển hoặc cổ điển.

Muốn chọn công ty nào, có phù hợp với sở thích gia chủ hay không trước tiên chủ đầu tư nên xem qua những dự án thiết kế mà công ty đó đã làm, yêu cầu công ty đó cung cấp cho gia chủ 1 bộ hồ sơ mẫu đã làm để gia chủ có thể hình dung được thành phần hồ sơ thiết kế sẽ bao gồm những gì và mức độ chi tiết đến đâu. Thiết kế quan trọng là ý tưởng và giao thoa giữa sở thích của chủ đầu tư và kiến trúc sư thiết kế nên chỉ cần công ty hợp với mình là được, không cần thiết phải công ty quá lớn hay thâm niên quá lâu.

2. Thiết kế

Sau khi chọn được đơn vị tư vấn thiết kế và ký kết hợp đồng thiết kế thì chúng ta bắt đầu triển khai phương án thiết kế.

Trước tiên, gia chủ phải gặp gỡ kiến trúc sư để trao đổi mong muốn của mình về công năng sử dụng, màu sắc, phong cách kiến trúc, nội thất… Bởi mỗi gia chủ sẽ sử dụng ngôi nhà với công năng khác nhau: số phòng ngủ, phòng khách, yêu cầu không gian bếp, có không gian làm việc hay sinh hoạt chung hay không? Con trai hay con gái thích màu gì, tuổi gia chủ mạng gì, hợp màu gì về phong thủy… càng chi tiết càng tốt.

Lưu ý, gia chủ chỉ nêu lên yêu cầu của mình về công năng, màu sắc… công việc bố trí, sắp xếp công năng, phối màu sẽ do kiến trúc sư thực hiện. Để việc thiết kế đạt hiệu quả tối ưu nhất và hạn chế chỉnh sửa nhiều lần chúng ta nên đi từng bước như sau:

– Thiết kế cơ sở về việc bố trí mặt mặt kiến trúc công năng sử dụng ngôi nhà và phối cảnh ngoại thất kiến trúc. Có nghĩa là kiến trúc sư sẽ lên phương án bố trí mặt bằng các tầng, số lượng phòng, diện tích sử dụng cho từng không gian chức năng…. và vẽ 3D phối cảnh ngoại thất căn nhà (Phương án cổ điển, bán cổ điển, mái bằng, mái ngói… ).

Lưu ý rất quan trọng mà gia chủ cần phải biết ở giai đoạn này đó là: Đơn vị thiết kế cơ bản phải nắm được thông tin quy hoạch cụ thể của khu đất như: được xây bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng tối đa bao nhiêu phần trăm, khoảng lùi trước nhà, sau nhà như thế nào? Ban công được vươn bao xa. Thông thường những thông tin này đều có quy định cụ thể cho từng trục đường, khu quy hoạch. Nếu không chắc chắn về thông tin mình biết thì nên dùng phương án thiết kế cơ sở lên phòng Quản Lý Đô Thị Quận (bộ phận cấp phép xây dựng) hỏi thông tin.

Tránh trường hợp chốt phương án thiết kế cơ sở và triển khai hồ sơ chi tiết đầy đủ nhưng không được cấp phép xây dựng, phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần, mất nhiều thời gian. Sau khi chốt được phương án thiết kế cơ sở chúng ta có thể nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Thời gian xin phép xây dựng mất khoảng 25 ngày làm việc, trong thời gian đó chúng ta thực hiện các công tác khác của hồ sơ thiết kế.

Thiết kế cơ sở về việc bố trí mặt kiến trúc, công năng sử dụng ngôi nhà và phối cảnh ngoại thất kiến trúc

– Phương Án 3D nội thất: Sau khi thống nhất phương án kiến trúc với gia chủ, chúng ta bắt đầu triển khai thiết kế phương án 3D nội thất cho từng không gian nhà, thể hiện hình dáng sản phẩm nội thất, không gian, ánh sáng và màu sắc cho ngôi nhà… Gia chủ sẽ xem xét, điều chỉnh về mặt màu sắc hay công năng sử dụng đối với sản phẩm nội thất sao cho phù hợp với thói quen sử dụng của gia đình mình dưới sự tư vấn của kiến trúc sư, design…

Triển khai thiết kế phương án 3D nội thất cho từng không gian nhà

– Triển khai hồ sơ chi tiết kỹ thuật thi công: Sau khi thống nhất được phương án kiến trúc và nội thất cơ sở, chúng ta sẽ tiến hành triển khai hồ sơ chi tiết kỹ thuật thi công bao gồm:

• Hồ sơ kiến trúc: thể hiện kích thước, bố trí vật dụng, trần, đèn, mặt đứng, mặt cắt và các chi tiết cấu tạo công trình…
• Hồ sơ kết cấu: thể hiện kết cấu móng, sàn, mái, cột… công trình trên 3 tầng nên có khảo sát địa chất công trình kèm theo.
• Hồ sơ ME: điện, nước, điện động lực, PCCC (nếu có)
• Hồ sơ triển khai chi tiết nội thất: Chi tiết trang trí vách, trần, sàn, chi tiết đồ gỗ trang trí nội thất (kích thước, màu sắc, vật liệu…)

Triển khai hồ sơ chi tiết kỹ thuật thi công

3. Chọn nhà Thầu

Đến giai đoạn này, câu hỏi xây nhà bắt đầu từ đâu đã có câu trả lời. Bước tiếp theo cần làm là sau khi có đầy đủ bộ hồ sơ thiết kế gia chủ nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập dự toán công trình để dùng làm tham chiếu. Chủ đầu tư nên gởi hồ sơ thiết kế đến 2-3 đơn vị thi công để mời thầu. Tiêu chuẩn chọn thầu dựa trên một số yếu tố sau:

• Tham khảo một số dự án mà đơn vị thầu đã thực hiện: quy mô, chất lượng, mức độ thẩm mỹ dự án sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng.
• Thiết bị thi công: Có đảm bảo an toàn và đúng tiêu chuẩn hay không? Không nên lựa chọn những đơn vị thi công có thiết bị thi công thô sơ, sử dụng giàn giáo, chống tăng không đủ an toàn và kỹ thuật. Ví dụ: sử dụng ván coppha quá cũ, cong vênh, chống tăng bằng cừ tràm thô sơ không đảm bảo khi đổ bê tông sàn, dầm sẽ có độ võng nhất định ảnh hưởng đến chất lượng, tuổi thọ công trình. Thiết bị thi công 1 phần ảnh hưởng đến giá thành thi công nên chủ đầu tư cần cân nhắc xem xét kỹ càng trước khi quyết định chọn đơn vị thi công.

Chủ đầu tư nên gởi hồ sơ thiết kế đến 2-3 đơn vị thi công để mời thầu

4. Giám sát thi công

Dựa trên hồ sơ thiết kế, chủ đầu tư nên thuê 1 kỹ sư xây dựng hoặc đơn vị giám sát để giám sát chất lượng công trình thay mình. Trong quá trình thi công sẽ giám sát, nghiệm thu công trình theo từng giai đoạn thi công: nghiệm thu thép, coppha, bê tông… thí nghiệm mẫu vật tư, mac bê tông, nghiệm thu phần âm như hệ thống ME (điện, nước, máy lạnh…). Nghiệm thu hoàn thiện ốp lát gạch, trần… mức độ thẩm mỹ công trình.

Quá trình giám sát này, đơn vị giám sát sẽ ghi nhớ bằng văn bản, nếu có thay đổi điều chỉnh sẽ ghi nhớ để cuối công trình đơn vị thi công vẽ hồ sơ hoàn công bàn giao cho chủ đầu tư.

Lưu ý: Hồ sơ hoàn công giúp chủ đầu tư biết được các hệ thống âm tường như điện, nước, máy lạnh…. được thi công như thế nào, vị trí dây, ống nằm ở đâu… giúp cho việc vận hành, sửa chữa căn nhà về sau được thuận lợi, an toàn.

Đó là những bước cơ bản khi bạn muốn xây một căn nhà phố hay một căn biệt thự. Hi vọng bài viết sẽ giúp được các gia chủ!

* Đối với công trình cao tầng, công cộng, quy trình thực hiện sẽ khác nhiều

KTS. Nguyễn Viết Khim